La nueva plusvalía: ¿cómo funciona?

plusvalia

Seguramente habrás escuchado algo sobre el nuevo Real Decreto-Ley que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía.

El Tribunal Constitucional declaró ilegal este tributo, tal y como se estaba ejecutando, el pasado 26 de octubre y desde entonces los ayuntamientos de España han dejado de recaudar la plusvalía municipal, un impuesto que en 2019 supuso 2.500 millones de euros. Ahora tienen seis meses para adaptarse a la nueva normativa. Y bien, ¿cuáles son los principales puntos de la nueva plusvalía municipal?

Dos formas de calcular el impuesto de plusvalía

Hasta la fecha, el cálculo se hacía a través del valor catastral del terreno al cual se le aplicaba unos coeficientes que se cambiaban según los años que habían pasado de la compra de la vivienda hasta su venta. Hacienda ha pasado a ofrecer dos opciones de cálculo de la plusvalía municipal:

  • Método 1 (fórmula objetiva): Usa el valor catastral del terreno en el momento que se realiza la venta, aplicando unos nuevos coeficientes que se actualizan cada año para reflejar la evolución del mercado. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario.
  • Método 2 (fórmula real): El otro método, utiliza como base la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta de la vivienda. A este resultado se le aplicará el tipo que fije el municipio, y que nunca debe superior al 30%.

El vendedor del inmueble podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él.

Lógicamente, la decisión de qué método usar dependerá de los coeficientes por los que haya que multiplicar el valor catastral en el momento de la venta. Estos coeficientes son marcados por cada ayuntamiento, pero no deben sobrepasar estos límites:

Periodo de generaciónCoeficiente
Inferior a 1 año0,14
1 año0,13
2 años0,15
3 años0,16
4 años0,17
5 años0,17
6 años0,16
7 años0,12
8 años0,1
9 años0,09
10 años0,08
11 años0,08
12 años0,08
13 años0,08
14 años0,1
15 años0,12
16 años0,16
17 años0,2
18 años0,26
19 años0,36
Igual o superior a 20 años0,45
Datos obtenidos de Idealista

Con un ejemplo se entiende mejor

Supongamos que has adquirido una vivienda en 2017 por 310.000 euros, y la vendes en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.

  • Método 1 (fórmula objetiva): en este caso la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).
  • Método 2 (fórmula real): aplicamos el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.

Aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagarías 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%). El método 2 será el escogido en la mayoría de los casos.

No es retroactiva

Si en este punto te estás preguntando si puede reclamar una plusvalía del año pasado, la respuesta es no. El fallo del Tribunal Constitucional no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a la fecha de la sentencia, por lo que este decreto no tiene efectos retroactivos.

Hay prisa

Cada mes que pasa sin recaudar la plusvalía supone una pérdida de 170millones de euros para los municipios. De ahí que los técnicos de Hacienda urgen a los ayuntamientos a aprobar las nuevas ordenanzas fiscales, y no apurar hasta los seis meses de plazo.


¿Tienes dudas sobre laplusvalía? ¿Tienes un inmueble en venta y no sabes qué gastos te supondrá?

Juan Víctor García Martín

Economista. Asesor fiscal, laboral y contable. Gerente de Montiel Asesores.